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samedi 11 août 2018

Les mesures rectificatives des travaux de construction

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 Par Maître Amos MAURICE, Docteur en Droit, Avocat et Consultant
Les travaux ou opérations prévus par un permis selon les règles d’urbanisme doivent être conformes à ce dernier, 

au risque des sanctions de cessation, d’interdiction, de rectification, de mise en conformité, de réparations, de démolitions, ou d’amendes (v. C. urb. art. L462-2  et L422-1 à L422-3, R462-9 et R462-10; LAU art. 227 à 233.1). 

La mise en conformité des travaux résulte, à l’achèvement des travaux, d’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DACT) (C. urb. art. L462-1, R111-19-21, R111-20-3, R462-3 à R462-7 ; CCH R111-23 et R111-38) qui expose à deux résultats problématiques, à savoir : une mise en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mise en conformité des travaux dans l’hypothèse où la DACT est contestée (C. urb. art. L461-1, L462-2  et L422-1 à L422-3, R462-9 à R462-10); une attestation de non-contestation de la DACT sur la demande du bénéficiaire du permis, dans l’hypothèse où les travaux ne sont pas contestés (C. urb. art. L461-1). 

Le premier risque aurait pu être réduit si les autorités avaient une obligation de contrôle et de mise en conformité concomitante à l’exécution du permis, mais elles disposent d’un droit ou pouvoir de visite qui est facultatif. La DACT risque également d’être contrariante pour l’urbanisme, dans l’hypothèse d’une omission du bénéficiaire du permis à faire la déclaration d’achèvement des travaux et dans l’hypothèse du silence de l’administration après cette déclaration (C. urb. art. 462-10). De même, le droit du bénéficiaire du permis à l’attestation de conformité implicite en conséquence du silence de l’autorité compétente crée une situation d’incertitude quant au respect des prescriptions du permis et des règles d’urbanisme. Le régime de récolement et de rectification postérieurs à l’exécution du permis d’utilisation du sol se révèle préjudiciable pour l’économie des usagers du sol. Les cas où le récolement se révèle facultatif (C. urb. art. 462-7) risquent encore d’être préjudiciables pour le bon aménagement des lieux.
En suède, pour les porter à rectifier certains manquements rectifiables aux règles d’urbanisme, le Building Committee peut recourir à l’assistance officielle du service de mise en application des règles (Enforcement Service) ou émettre des injonctions de rectification, de mise en œuvre d’une disposition ou de prohibition aux propriétaires ou constructeurs fautifs, et interdire la poursuite des opérations (PBA 1987 section 13, 14 et 15, chapter 10). Dans les cas de négligence ou de violation grave irréparable, il doit adresser une injonction de démolir au propriétaire pour le porter à démolir la construction ou le bâtiment édifié en violation des règles dans un délai déterminé (PBA 1987 section 16, chapter 10). Il peut aussi prendre une décision d’application immédiate de prohibition de l’utilisation de tout bâtiment ou construction présentant une menace de santé, de salubrité ou de sécurité pour la population (PBA 1987 section 16, chapter 10).
C’est à peu pareil dans le Territoire de la Capitale australienne (ACT). Aux termes de l’article 296 de la loi sur l’aménagement et l’urbanisme dans l’ACT, à la fin de la réalisation des travaux ou opérations de développement, l’organisme public chargé d’urbanisme doit octroyer un certificat de conformité au sollicitant dans la mesure où ces travaux sont intégralement conformes aux dispositions du contrat de construction ou de développement préalablement établi entre les parties. Un certificat de conformité partielle peut être accordé pour une partie dont la conformité est avérée complète (PDA 2007 art. 296 et 297).Toutefois, au cas où les travaux ne se révèlent pas conformes au permis qui les a autorisés, il doit être procédé à la rectification ou la mise en conformité des travaux non conformes aux règles d’urbanisme.
De même, au Québec, la Cour supérieure peut, sur demande du procureur général, de l’organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner la cessation ou la mise en conformité de toute utilisation du sol incompatible avec les documents, règlements et règles d’urbanisme (LAU art. 227 à 229). Elle peut même ordonner la démolition de la construction ou la remise en état du terrain s’il n’existe pas d’autre remède utile (LAU art. 227). Le procureur général, tout intéressé, la municipalité ou l’organisme compétent sur le territoire duquel un lotissement, une opération cadastrale ou le morcellement d’un lot fait par aliénation est effectué à l’encontre d’un règlement de zonage, de lotissement ou de construction portant sur la protection des milieux humides et hydriques, ou encore lorsque l’utilisation du sol ou une construction est incompatible avec les dispositions d’un plan de réhabilitation d’un terrain approuvé en vertu de la section IV.2.1 du chapitre I de la loi sur la qualité de l’environnement, peut s’adresser à la Cour supérieure pour faire prononcer la nullité de ce lot (LAU art. 228 et 230). On n’est toujours pas en présence d’un modèle idéal, dès lors qu’il ne permet pas d’éviter la démolition ou une sanction postérieure à l’achèvement des travaux.
En plus d’être injustes, en l’absence d’une assistance préventive des infractions aux permis, les sanctions postérieures à l’exécution des permis d’utilisation du sol ne peuvent qu’être préjudiciables aux intérêts publics et particuliers. S’agissant des réparations ou compensations des dommages par les collectivités publiques, cela implique des déficits pour ces collectivités et des pertes de chance pour les éventuels bénéficiaires de l’économie publique. S’agissant de sanctions ou de condamnations à l’encontre d’un particulier pour infractions aux permis, certaines de ces sanctions sont injustes dès lors que les autorités publiques compétentes n’avaient pas fait le nécessaire pour fournir l’assistance nécessaire à l’exécution des permis et éviter la commission des infractions qui pouvaient être évitées. De plus, sur le plan physique, certaines infractions aux permis sont difficilement réparables ou complètement irréparables, en raison de leurs incidences sur l’environnement et le développement durable, à l’instar des destructions de sites archéologiques ou de biodiversités. En ce sens, ces infractions et leurs conséquences résultent d’une irresponsabilité publique et de la défectuosité du régime de contrôle de l’utilisation du sol.
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