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samedi 11 août 2018

La prévention des risques relatifs aux autorisations d'utilisation du sol


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 Par Maître Amos MAURICE, Docteur en Droit, Avocat et Consultant
Parmi les possibilités de prévention des risques ou inconvénients relatifs aux autorisations d’utilisation du sol, il y a lieu de signaler celle d’une ordonnance préventive de l’utilisation du sol,

c’est-à-dire un règlement préalable par une autorité d’exécution des règles ou juridictionnelle d’urbanisme qui prescrirait les utilisations autorisées des sols et immeubles à partir du service d’enregistrement des transactions immobilières, service du cadastre, du domaine ou de gestion foncière, des actes d’acquisition immobilière[1]

Il s’agira d’assujettir tous les propriétaires et utilisateurs du sol à un régime préventif, conventionnel et d’assistance à l’utilisation du sol, qui les dispensera de la demande d’autorisation du sol[2], mais qui les obligera à soumettre leur projet d’utilisation du sol à une autorité technique préalablement à toute acquisition immobilière, pour un accompagnement public de l’utilisation ou de l’occupation du sol. Cet outil tiendrait lieu d’avenant au contrat d’accompagnement à l’utilisation du sol, ainsi que de prise en charge de la conformité des travaux et opérations d’utilisation du sol et d’aménagement par l’agence publique compétente. Il serait suivi d’un contrôle continu des actes d’acquisition foncière, de cession ou de succession immobilière et d’une application efficace des mesures d’urbanisme pour les aménagements et l’occupation harmonieux du sol.
Pour ce faire, il peut s’avérer nécessaire d’affecter un procureur de la République et un juge chargés des affaires foncières et d’urbanisme auprès des tribunaux de grande instance, au contrôle et à l’accompagnement préalables des acquisitions foncières et l’application des lois et règlements régissant l’exercice de la profession de notaires, des arpenteurs, ingénieurs, architectes et autres. Ce procureur aura non seulement pour mission d’accompagner les transactions immobilières, mais encore de notifier aux personnes publiques ou privées ayant droit de préemption ou de priorité sur certains immeubles les transactions qui les concernent et de prévenir la réalisation des projets de construction ou d’aménagement qui seraient contraires aux prévisions et plans d’urbanisme. Il permettra de plus de sécuriser l’acquisition immobilière en approuvant, en désapprouvant ou en s’assurant de la conformité des acquisitions immobilières et promesses de vente d’immeubles avec les prévisions urbanistiques. Ainsi, toute personne désireuse d’acquérir, de céder ou de vendre un bien immobilier obtiendra une autorisation du procureur attestant qu’un tel bien est libre de toutes charges fiscales, et qu’il n’est ni vendu ni l’objet d’une vente en cours, précisant les servitudes d’urbanisme dont ce bien est l’objet, certifiant la conformité de l’immeuble et ordonnant le paiement du droit de l’acquisition foncière à la direction compétente des impôts.
L’ordonnance préventive de l’utilisation du sol servira à la fois comme certificat de conformité aux règles de lotissement et d’urbanisme, autorisation d’enregistrement, fixation des honoraires du notaire compétent pour instrumenter dans l’acte, mise en conformité du prix par rapport au registre d’évaluations foncières en cours et aux plus-values prévisibles de la zone concernée, ainsi qu’autorisation de paiement d’une taxe d’acquisition immobilière. Il s’avère nécessaire d’accentuer sur cette règle, dans la législation concernant l’exercice de la profession de notaire ou d’arpenteur. Le certificat de conformité peut être un prérequis à la passation des actes portant sur des lots ou d’acquisition immobilière, en vue d’évaluer la conformité des transactions et des fins de leur réalisation aux normes prévues. Pour être préventif et efficace, le contrôle des actes d’acquisition ou de cession immobilière précédera ces derniers ou se fera concomitamment à leur passation.
Il en serait de même pour les ingénieurs et architectes, qui devront être mis en situation de respecter les règles d’urbanisme, de construction, de protection de l’environnement et d’autres règles connexes.


Pour la réalisation d’un tel outil de contrôle préventif de l’utilisation du sol, je préconise : 1. La codification de l’ensemble des règles concernant les exigences urbanistiques de la passation des actes ou de l’exécution des opérations de construction ou d’aménagement par les officiers ministériels et professionnels, dans un seul instrument ou une seule partie d’un code ; 2. L’engagement public d’une équipe d’architectes, d’ingénieurs, de juristes d’urbanisme et de contrôleurs spécialisés dans chacune des communes, pour l’accompagnement de l’utilisation du sol et la mise en conformité simultanée des opérations de construction ou d’aménagement avec les règles d’urbanisme ; 3. Un régime fiscal et de financement approprié de la prévention de l’utilisation du sol. Une ordonnance d’urbanisme préalable à l’acquisition ou à la prise de possession immobilière, aux projets de construction, d’aménagement ou d’occupation du sol, ou encore de rectification urbanistique constituera ainsi un outil crucial de prévention de la délinquance d’urbanisme. Il aura pour vocation de créer les conditions nécessaires à l’accompagnement du projet d’utilisation ou d’occupation du sol.



Pour plus de renseignements, veuillez contacter l'auteur.





[1]  À cet effet, l’utilisation autorisée de tous les immeubles sera toujours consignée dans les registres cadastraux, les actes d’acquisition foncière, d’arpentage, d’évaluation immobilière ou en annexe de ces derniers.
[2]  L’utilisation de sa propriété immobilière est un droit naturel de l’homme qui n’a pas besoin d’être permise ou autorisée, mais seulement d’être organisée et accompagnée. En revanche, l’utilisation du sol droit être limitée et conditionnée. C’est pourquoi il convient de la prévoir et de l’arrêter préalablement à l’acquisition et à l’appropriation immobilières et aux projets, pour mieux garantir le droit d’usage et d’aménagement de la propriété immobilière.

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